Segregación y división de fincas rústicas. Trámite y documentación

Es muy habitual que se desee fragmentar fincas rústicas para realizar una compraventa, repartir una herencia, reordenar linderos, etc. No obstante, hay una serie de requisitos normativos que será necesario cumplir tal y como veremos a continuación.

En primer lugar, tenemos que diferenciar entre SEGREGACIÓN y DIVISIÓN de fincas. Ambos conceptos tienen por objeto la fragmentación de terrenos y su tramitación administrativa es semejante.

Por otro lado, mientras que en la SEGREGACIÓN se separa una porción de terreno de una finca matriz, cuando realizamos una DIVISIÓN fraccionamos una propiedad en dos o más porciones. En el primer caso la finca matriz reduce su tamaño y en el segundo caso la finca original desaparece para dar lugar a dos o más fincas nuevas.

¿Cuál es el procedimiento para segregar o dividir una finca rústica?

En primer lugar, se debe solicitar al ayuntamiento en cuestión una licencia de segregación/división de parcelas. Junto a esta solicitud debe aportarse una MEMORIA de segregación/división donde se explique de forma clara la actuación que se pretende llevar a cabo, para lo cual será fundamental documentar la situación inicial de partida y la situación resultante tras la actuación.

Esta memoria debe además incluir otras cuestiones que pudieran estar vinculas a la actuación propuesta, tales como una agrupación previa para posterior segregación/división o en su caso una agrupación posterior que garantice el cumplimiento normativo, más concretamente el requisito de unidad mínima de cultivo.

En el caso de que la actuación sea posible, el ayuntamiento solicitará informe a la Consellería de Agricultura, por ser ésta la administración competente en materia agraria y de desarrollo rural.

Tras el informe favorable de esta consellería, el ayuntamiento concederá la licencia de segregación/división. Seguidamente, se deberá escriturar las parcelas ante notario y posteriormente inscribirlas en el Registro de la Propiedad.

¿Cuándo es posible la segregación o división de parcelas?

El Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje establece que “no son divisibles las parcelas ubicadas en suelo no urbanizable o en suelo urbanizable sin programación, salvo que cumplan con los requisitos establecidos en el artículo siguiente”. Y en el artículo 249 del mismo decreto indica que, “en ningún caso podrán autorizarse actos de división o segregación de fincas o terrenos rústicos en contra de lo dispuesto en la normativa agraria o forestal, o de similar naturaleza, que le sea de aplicación”.

Por su parte, el artículo 77 de la Ley 5/2019 y el artículo 24 de la Ley 19/1995 establecen que la división o segregación de una finca rústica sólo será válida cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo, que se fija, de conformidad con el Decreto 217/1999, de 9 de noviembre, del Gobierno Valenciano, en 2,5 hectáreas en secano y 0,5 hectáreas en regadío.

En este sentido, para que las parcelas en cuestión puedan considerarse como de regadío, dispone el citado Decreto 217/1999 lo siguiente: “A estos efectos se considerará como de regadío, previa comprobación por el órgano competente de la Conselleria de Agricultura, Pesca y Alimentación, o departamento que lo sustituya, toda aquella parcela cultivada en la que se justifique su derecho a riego”, es decir, será necesario que las parcelas estén cultivadas y que se justifique su derecho a riego.

Por otro lado, el artículo 249 del Decreto Legislativo 1/2021 indica que tampoco podrán autorizarse en el suelo no urbanizable y en el suelo urbanizable sin programación las parcelaciones urbanísticas.

 ¿Qué documentación es necesaria para llevar a cabo una segregación o división de fincas?

Para justificar el cumplimiento normativo de una segregación/división debe aportarse al menos los siguientes documentos:

• Justificación de la disponibilidad de los terrenos mediante escritura notarial o preferiblemente mediante Nota Simple del Registro de la Propiedad.
• En el caso de parcelas de regadío, deberá acreditarse el derecho de riego.
• Justificación de la actividad agrícola de la parcela.

Los procedimientos de SEGREGACIÓN y DIVISIÓN de fincas rústicas son trámites sencillos en la mayoría de los casos, por cuanto la normativa al respecto es clara y directa.  No obstante, si deseas conocer la viabilidad de tu actuación o desear iniciar un procedimiento de segregación/división con éxito, el equipo de ADagronomos te resolverá sin compromiso todas las dudas y te acompañará en todo el trámite.